Vivenda social pels joves

Aquesta és la intervenció al ple sobre els ARES. És una mica llarga pero crec que clarificadora.

En el tema dels ARES, que com a ningú s’escapa, és el motiu d’aquesta proposta, s’han dit moltes coses, en els mesos que ja dura el procés.
S’han fet afirmacions, amb millor o pitjor bona fe, que no s’ajusten a la realitat. També, com sempre passa, s’han dit algunes tonteries.
Vull aprofitar el debat d’avui per intentar, en el que sigui possible, definir amb claredat el contingut de la proposta. La proposta real.

Què portem a votació?
L’aprovació inicial d’una modificació puntual del pla general, la 15ª
des de 1999 que es va aprovar l’actual Pla d’ordenació Urbana. Hem fet 15 modificacions de diferent consideració.
L’actual equip de govern n’ha fet una (la 14), a part de la que avui presentem.
Evidentment, estem fem una acte de sobirania municipal, continuació de la suspensió de llicències que vam fer fa alguns mesos d’aquestes mateixes parcel·les.
Amb aquesta modificació del Pla d’ordenació delimitem dos sectors de planejament, TURUGUET i NOU EIXAMPLE subjectes a un pla de millora urbana, pel desenvolupament de dues àrees residencials estratègiques a traves d’un pla director urbanístic.

Per què hem de fer aquesta aprovació inicial?
Perquè al contrari del que han fet d’altres municipis, a Castellar tots el terrenys que aportem als ARES son sol urbà, i la majoria d’origen privat.
No aprofitem l’ocasió, i podríem fer-ho, per convertir sol no urbanitzable en urbanitzable.
No volem fer una modificació del POUM encoberta. La proposta d’ARES es fa dins de l’actual marc urbanístic.
Aprofito aquí per dir, que l’equip de govern, després d’analitzar la situació del nostre municipi, renuncia a iniciar la modificació del POUM en aquest mandat. Les actuacions urbanístiques que es puguin plantejar les farem, doncs, en el marc de l’actual pla d’ordenació urbana.

De quin sòl estem parlant?
D’un total de 58.500 m2, 23,300 al sector de Can Turuguet i 35,200 al sector Nou Eixampla. (Recordem, per tenir un element de comparació, que el PERI de l’antiga fàbrica Tolrà va ser de 52.000 m2, recordem també que a la Tolrà es van fer 500 habitatges, cap de protecció oficial, i que l’ús interior de les illes és absolutament privat).
Faig aquest recordatori com a element de referència, i per si algú te ganes de comparar.
Ja sé que es dirà que el PERI de l’espai Tolrà es va aprovar per consens, i és veritat, el nostre grup el va votar a favor. També és veritat que l’oposició en aquells anys era receptiva a les propostes i que estava sempre disposada a posar els interessos de Castellar per sobre dels seus interessos com a grup o com a partit.
Però tornem a avui: la suma dels dos ARES que proposem és en m2, una mica més del que va ser el PERI de l’espai Tolrà.

Quines són les qualificacions actuals dels solars que proposem canviar-ne l’ús?
El solar de l’antiga fàbrica Playtex i els tallers adjacents són d’ús industrial, com també els magatzems a l’altre costat de la carretera.
El camp de futbol actual és, lògicament, equipament esportiu procedent de les cessions de la urbanització de l’entorn (per tant que ningú s’ho plantegi com una reserva viable de futur, per usos alternatius).
La parcel·la al costat de la ronda té ús residencial, una part vivendes plurifamiliars i una altra unifamiliars.
La parcel·la del pla de la Bruguera a on plantegem traslladar el camp de futbol és industrial comercial.
Tots els espais, excepte el camp de futbol, són privats.

En què volem convertir aquests espais?.
- En 590 habitatges, 300 dels quals seran de protecció oficial.
- 5.000 m2 d’equipaments acabats (una escola de música, un centre de dia, una escola bressol pública)
- Una quantitat per definir de sostre per equipaments que ens permetran compensar part del dèficits d’espais que tenim.
- Un camp de futbol modern, en un lloc més adequat, amb serveis complementaris (aparcaments, camp d’entrenament addicional i 2.000 metres d’edifici de serveis).
- Un entorn ordenat i integrat urbanísticament especialment a l’entorn del camp de futbol actual.
- Un tractament de pacificació, integració i tractament urbà de la carretera, des de l’inici de la ronda fins a l’espai Tolrà.
Totes aquestes actuacions han de sortir dels rendiments que generi l’operació i, per tant, a cost zero per Castellar.

En quant de temps?
Tot el procés de preparació, fins que es pugui començar a construir, durarà al menys dos anys. La construcció pot durar 8 anys més.
Paral·lelament, definirem un pla d’etapes de forma que la incidència en el creixement de Castellar sigui el mínim.
L’única exigència per part de la Generalitat en el conjunt del Pla, a nivell nacional, és tenir començades el 50% de les vivendes el 2015. Les nostres necessitats a nivell local i el mercat acabaran de marcar el ritme.
Estem parlant de 590 habitatges, la meitat de protecció oficial, en els que tindran preferència els residents a Castellar i que, per tant, no generarà població nova. El mateix succeirà amb una part de la vivenda lliure.
En el pitjor del casos, l’efecte ARES no serà superior als 80/100 habitants/any. Poc, si considerem que la mitjana de creixement a Castellar als últims 20 anys ha estat de 550 hab./any.

Per què ho volem fer?
Perquè és una gran oportunitat per Castellar.
Castellar necessita vivendes de protecció oficial especialment pels joves.
I necessita sòl i diners per poder fer equipaments que millorin la prestació de serveis als ciutadans.
Hem d’evitar que marxin els joves i hem de millorar alguns serveis deficitaris (podríem posar con exemple l’escola de música).

Si hem de fer cas a l’estudi encarregat per l’anterior equip, sobre les necessitats d’habitatge a Castellar, els ARES només cobriran una petita part de les necessitats. Segons l’estudi necessitem 1.800 habitatge per no perdre població.
Algú podria pensar que és positiu disminuir població. Sense entrar a valorar-ho, el que hem de tenir clar és que qui marxaran seran el joves i no sé si Castellar es pot permetre la descapitalització, no només econòmica, sinó d’entusiasme i d’il·lusió que suposa aquest fet.

Malgrat tot, alguns podran dir que a Castellar hi ha vivendes buides, (moltes menys de les que pensem, ja que al padró municipal, sota aquest epígraf, es recullen també segones residències i aquelles que els seus propietaris no tenen voluntat de treure al mercat).
Hi ha vivendes buides, és cert, i aquesta realitat s’ha de contemplar al Pla d’Habitatge.
Hi ha vivendes buides i al mateix temps els joves marxen.
I és que també falten vivendes d’una determinada tipologia: de lloguer, de dimensions reduïdes, de protecció oficial, de cost reduït.
Aquelles que permeten iniciar el procés d’independitzacció dels joves i les necessitats dels nous tipus de famílies fruit de separacions, viudetat , envelliment de la població...etc.

Quins avantatges té per Castellar aprofitar la iniciativa de la Generalitat?.
Moltes
La tramitació és més fàcil, ja que la Generalitat és administració involucrada. De fet sense aquesta fórmula de planejament aquesta actuació seria impossible.
Els habitatges protegits són el 50% del total, quan l’exigència per una iniciativa privada després de la modificació de la llei en sentit progressista, és del 30%.
La cessió d’aprofitament a l’ajuntament és del 15%, quan en una iniciativa privada és del 10%.
Els equipaments es construiran simultàniament a les vivendes, exigència impossible d’aplicar en les iniciatives privades.
En definitiva: mes eficàcia, més vivendes protegides, més aprofitament, construcció simultània d’equipaments i ordenació urbanística de les zones menys integrades del casc urbà de Castellar: Camp de futbol i carretera.

Què passaria si no aprofitéssim els ARES?
- Els propietaris de la Playtex iniciarien, (de fet ja ho han fet), el procés de modificació de l’ús del sol. (legalment estan obligats al 30% d’habitatges de protecció oficial i al 10% de cessió d’aprofitament).
- La resta de la zona Turuguet, continuaria amb les naus amb els usos industrials i una, més que discutible, qualitat urbanística. Qualsevol iniciativa de canvi d’usos futura sempre es faria amb l’exclusiu benefici dels privats.
- La parcel·la de la ronda és construïble en el moment que vulguin els propietaris (11 vivendes unifamiliars i 35 plurifamiliars).
- La parcel·la del pla de la Bruguera, a la que volem traslladar el camp de futbol, és industrial comercial i els seus propietaris poden construir naus quan vulguin.
En cas de no seguir endavant els ARES hauríem d’aixecar la suspensió de llicencies i tornarien a estar a disposició dels seus propietaris.

El camp de futbol actual continuaria amb el seu ús actual, per “secula seculorum”. L’Ajuntament hauria de gastar una quantitat important en la instal·lació ja que, segons el pla d’equipaments d’instal·lacions esportives que ens ha fet un equip d’experts pagat per la Diputació, el seu estat és molt deficient.
S’equivoca el que pensa que, el camp de futbol actual, pot ser una reserva de futur.
La seva procedència de cessió de la zona del entorn i per tan, d’ús residencial, impossibilita un canvi d’ús.
Només una proposta com la dels ARES, de més envergadura, possibilita, reordenar i dignificar un espai desordenat i al mateix temps generar suficients rendiments econòmics, per trobar una alternativa millor, a una instal·lació de grans dimensions, donat el valor del sòl.

Estic convençut que estem davant d’una gran oportunitat que no poden perdre.
Perquè ens soluciona part de les nostres necessitats de vivenda social i permet mantenir els joves al nostre municipi.
Perquè ens aporta solucions al dèficit d’equipaments.
Perquè ens permet reordenar les zones urbanes de pitjor qualitat.
Perquè ens permet recuperar part de la carretera com espai urbà.
Perquè ens permet construir un equipament esportiu, d’un esport en el que tenim importants dèficits.
Perquè probablement, en molts anys, no tindrem una altra oportunitat com aquesta.